Por qué invertir en bienes raíces en República Dominicana

Sí. Según la Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera, los inversionistas extranjeros tienen los mismos derechos y obligaciones que los inversionistas dominicanos, un principio que la Constitución también aplica de forma general, y por lo general es posible comprar y ser titular sin residencia ni visa. Hay dos límites generales que se aplican a todo comprador, dominicano o extranjero: la franja de 60 metros tierra adentro desde la línea de pleamar es dominio público marítimo, y las propiedades en la Zona Fronteriza están sujetas a requisitos legales específicos que favorecen la titularidad dominicana. El abogado dominicano del comprador confirmará la situación de cada parcela concreta.

CONFOTUR es el Consejo de Fomento Turístico, el consejo presidido por el ministro de Turismo que clasifica los proyectos turísticos que cumplen los requisitos de la Ley 158-01 y otorga sus incentivos fiscales. Para un comprador, el beneficio es la exención del impuesto de transferencia inmobiliaria y del IPI sobre la unidad, disponible para los primeros adquirientes que invierten directamente con el promotor o desarrollador. Desde la Ley 195-13, la exención dura 15 años en lugar de 10, contados a partir de la terminación de la construcción y el equipamiento del proyecto, no desde su aprobación ni desde la compra. Las exenciones del impuesto sobre la renta y de los aranceles de importación corresponden a la empresa turística, no a los compradores. La etiqueta "CONFOTUR" no es prueba en sí misma: conviene verificar la resolución del proyecto, los impuestos que cubre y el plazo restante antes de contar con ella.

No. La Ley 158-01, modificada por la Ley 195-13, extiende las exenciones a los compradores que invierten directamente con el promotor o desarrollador y excluye expresamente cualquier transferencia posterior a un tercero; la DGII también limita la exención del IPI a los primeros adquirientes. Un comprador de reventa debe prever el impuesto de transferencia del 3% y el IPI ordinario, algo que también importa a un primer comprador que planea vender en el futuro. El desarrollador, el proyecto, el primer comprador y un comprador posterior pueden recibir cada uno un tratamiento distinto, por lo que cada compra se evalúa según sus propias circunstancias.

No como regla general. CONFOTUR no exime a los propietarios individuales del impuesto sobre la renta dominicano sobre los ingresos por alquiler; la exención del impuesto sobre la renta de la Ley 158-01 está redactada para la empresa turística clasificada y su actividad incentivada. Los ingresos por alquiler tributan de forma ordinaria salvo que se aplique al caso una estructura y una clasificación específicas, por lo que merecen asesoría fiscal individual propia.

Sí. Las personas físicas pagan el IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario) del 1% sobre la parte del valor conjunto de sus propiedades dominicanas que supera un umbral exento: RD$10,695,494 para 2026, reindexado cada año según la inflación del año anterior, por lo que se aplica la cifra de la DGII del año en curso. El umbral cubre el patrimonio total y no cada propiedad, y el 1% recae solo sobre el excedente. Los fideicomisos pagan el 1% sobre el valor total sin umbral, y las empresas están sujetas al Impuesto sobre Activos del 1%, que es independiente. Las exenciones cubren a los propietarios mayores de 65 años con una sola vivienda, a ciertos pensionados y los terrenos rurales de uso agrícola.

La tasa estándar es del 3% según la Ley 173-07 (art. 7), y se calcula sobre el mayor entre el valor de tasación de la DGII y el precio que figura en el contrato de venta. Por tanto, un precio declarado bajo no lo reduce, y el presupuesto debe partir del valor de la DGII. Se suman modestos cargos fijos notariales y registrales. Una exención CONFOTUR se aplica solo una vez establecida para esa transacción y ese comprador concretos, nunca porque un proyecto se comercialice de esa manera.

No por sí sola. La ley de migración dominicana prevé una categoría de residencia permanente para inversionistas, y una inversión extranjera registrada que cumpla los requisitos, de al menos US$200,000, puede respaldar una solicitud, sujeta a registro, certificación, documentación migratoria y orientación legal profesional. El umbral lo fija un reglamento (Decreto 631-11) y abarca la inversión extranjera que cumpla los requisitos en general, no específicamente los bienes raíces; cuando una propiedad forma parte de ella, la inversión debe registrarse en ProDominicana. También se requieren una visa de residencia, un certificado de antecedentes penales, exámenes médicos y otros documentos, y la aprobación es discrecional. La Ley 171-07 es un régimen distinto para pensionados y rentistas con ingresos de fuente extranjera, que califican por sus ingresos mensuales y no por inversión.

La tarjeta de residencia permanente de inversionista se emite primero por un año y se renueva a su vencimiento; las tarjetas posteriores tienen una vigencia de cuatro años, renovables por períodos iguales. La residencia no conduce por sí sola a la ciudadanía. República Dominicana no tiene un programa de ciudadanía por inversión, y comprar una propiedad no da derecho a un pasaporte. La naturalización se rige por la Ley 1683 de 1948 y la Constitución, que fijan períodos mínimos de residencia, por lo general dos años de residencia ininterrumpida, pero cumplirlos no confiere la ciudadanía: la naturalización es una solicitud al Poder Ejecutivo, tramitada por el Ministerio de Interior y Policía y otorgada a discreción del Gobierno mediante decreto presidencial. Un abogado de migración dominicano autorizado es la guía adecuada antes de contar con nada de esto.

A veces, aunque no de forma automática ni en condiciones publicadas. Banco Popular Dominicano detalla los requisitos hipotecarios para extranjeros y dominicanos en el exterior, Banreservas ofrece un programa para prestatarios residentes en el exterior, y BHD y Scotiabank República Dominicana también otorgan préstamos con garantía de propiedades dominicanas; BHD pide un garante a los solicitantes extranjeros. Ninguno publica una tasa estándar ni condiciones separadas para no residentes: los préstamos se cotizan caso por caso al presentar la solicitud y, cuando se indica una moneda, es el peso dominicano. Solo como referencia, la tasa de política monetaria del Banco Central era del 5.25% en septiembre de 2026 y la tasa de interés activa promedio ponderada de los bancos múltiples, del 14.08% en agosto de 2026; ninguna de las dos es una cotización hipotecaria. Muchos desarrolladores ofrecen planes de pagos durante la construcción, con condiciones propias de cada proyecto. Las cotizaciones por escrito son la única guía fiable.

Global Property Guide, una fuente privada, estima una rentabilidad bruta por alquiler promedio nacional del 8.53% para el T1 2026, con Santo Domingo en el 9.09% y Punta Cana/Bávaro en el 7.98%, para apartamentos de una a tres habitaciones. Son estimaciones brutas elaboradas a partir de precios de oferta y alquileres solicitados en portales locales, no de transacciones concluidas, y las rentabilidades netas suelen ser entre 1.5 y 2 puntos porcentuales más bajas tras la administración, el mantenimiento y los impuestos. El Gobierno dominicano no publica una estadística propia de rentabilidad por alquiler. Los rendimientos varían según la propiedad, el programa de alquiler y los costos operativos, y los resultados pasados no son indicativos de resultados futuros.

Empiece por el título: verifique en el Registro de Títulos que el vendedor es el propietario registrado y compruebe si hay hipotecas, embargos, impuestos pendientes y reclamaciones de terceros. Compare el plano registrado con el terreno, sobre todo cerca de la costa; si se invoca CONFOTUR, obtenga la resolución y su plazo restante; y, en proyectos en planos, revise el historial de entregas del desarrollador. Obtenga por escrito las cuotas de mantenimiento y del resort, entienda los costos de administración y las condiciones de cualquier programa de alquiler, revise el seguro y la exposición a huracanes, y busque asesoría fiscal en República Dominicana y en su país de residencia. Sobre todo, contrate a su propio abogado dominicano independiente, no al del vendedor ni a uno elegido por alguien interesado en que la operación se cierre. La lista de verificación completa está en la sección de riesgos y debida diligencia más arriba.