La compra desde la primera visita hasta el título registrado, en orden: quién puede ser propietario, qué verificar, cómo funcionan el cierre y la inscripción, y cuánto cuesta ser propietario.
Los compradores extranjeros son propietarios de inmuebles dominicanos en las mismas condiciones que los dominicanos. Lo que protege la compra es el orden en que se realiza.
El título se verifica antes de mover el dinero, el contrato llega después de las verificaciones y la propiedad cuenta con la garantía del Estado una vez que el Registro de Títulos la inscribe a su nombre. Esta guía sigue esa secuencia, desde el perfil de búsqueda hasta el certificado de título y las obligaciones posteriores.
Explica el funcionamiento. No sustituye a su propio abogado dominicano, asesor fiscal o banco, y las normas que describe sí cambian. Para conocer por qué los compradores eligen el país, consulte por qué invertir en República Dominicana; para una compra dentro de un resort, consulte comprar una propiedad en Casa de Campo.
01
Quién puede comprar una propiedad
Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad inmobiliaria que los ciudadanos dominicanos.
i
Igualdad de condiciones
La Ley 16-95 de Inversión Extranjera otorga a los inversionistas extranjeros los mismos derechos y obligaciones que a los inversionistas dominicanos, un principio que también aplica la Constitución. No se exige una inversión mínima solo para ser propietario.
ii
No se requiere residencia
Por lo general, se puede comprar y ser titular sin residencia dominicana, visa ni domicilio en la República Dominicana. Aun así, la compra pasa por la misma revisión de título y el mismo registro que cualquier otra.
iii
Cómo ser titular
La propiedad puede tenerse a título individual, de forma conjunta o a través de una sociedad dominicana o extranjera. La estructura cambia el impuesto anual: las sociedades están sujetas al impuesto del 1% sobre los activos en lugar del IPI. Su abogado le asesorará sobre la estructura más adecuada para su situación.
iv
Dos límites
Aparte de los derechos registrados preexistentes, los terrenos situados a menos de 60 metros de la línea de pleamar son de dominio público, y las propiedades en la Zona Fronteriza tienen sus propios requisitos legales. Ambos límites se aplican por igual a compradores dominicanos y extranjeros y forman parte de la revisión de la parcela; la perspectiva de inversión los explica.
02
El proceso de compra, paso a paso
Ocho etapas, desde la primera conversación hasta un certificado de título a su nombre.
01
Perfil de búsqueda y representación
Se definen los objetivos, el presupuesto, los plazos y los destinos preferidos. Oscar prepara una preselección de propiedades que se ajustan a sus criterios, incluidas oportunidades fuera del mercado y previas al lanzamiento que no se publican abiertamente. Conviene designar a su propio abogado dominicano en esta etapa, no en el cierre.
Los agentes inmobiliarios, abogados y notarios que intervienen en una venta deben identificar a sus clientes conforme a la ley dominicana contra el lavado de activos, por lo que cabe esperar que desde el inicio se solicite una identificación y una explicación del propósito de la compra.
02
Visitas
Visitas presenciales o virtuales a las propiedades preseleccionadas. Para compradores internacionales que no pueden viajar de inmediato, Oscar ofrece recorridos detallados en video y recorridos en vivo por video.
03
Oferta y reserva
La oferta se presenta por escrito. Un nuevo desarrollo puede solicitar un contrato de reserva y un depósito para apartar una unidad; antes de pagarlo, conviene leer sus términos y saber cuándo el depósito es reembolsable.
04
Promesa de venta
Una vez acordados los términos, ambas partes firman un contrato de promesa de venta. En él se fijan el precio, el depósito, las condiciones, los plazos y quién paga cada costo. La ley no fija un monto de depósito: se negocia, y debe quedar vinculado a una debida diligencia satisfactoria. Su abogado revisa el borrador antes de la firma.
05
Debida diligencia
Su abogado confirma el título, las facultades del vendedor, cualquier gravamen, la situación fiscal y la parcela física. El capítulo 03 detalla lo que se verifica.
06
Financiamiento, si lo hay
Si no se paga la totalidad con fondos propios, la aprobación del prestamista, la tasación y los documentos hipotecarios avanzan en paralelo con la debida diligencia. Véase el capítulo 06.
07
Cierre
Se firma y notariza el contrato de venta definitivo, y se paga el saldo. El impuesto de transferencia del 3% se paga a la DGII, la autoridad tributaria, que exige el acto de venta notarizado; el Registro exige el comprobante de ese pago para inscribir la venta.
08
Inscripción
La venta se deposita en el Registro de Títulos, que la inscribe y emite el certificado de título a su nombre. La propiedad cuenta con la garantía del Estado una vez inscrita, no al firmarse el contrato.
Sobre los plazos. No hay dos compras con el mismo calendario: la debida diligencia, el financiamiento y las propias partes marcan el ritmo. Una vez depositada una venta, el Registro de Títulos publica un tiempo de respuesta de treinta días hábiles para inscribirla. Las compras en planos siguen el calendario de entrega del propio desarrollador.
03
Debida diligencia legal
Lo que su abogado debe verificar, por escrito, antes de que el depósito deje de ser recuperable.
Título y situación jurídica. Una certificación del estado jurídico del inmueble emitida por el Registro de Títulos confirma la situación jurídica de la propiedad y que el duplicado del certificado de título del propietario está vigente.
Gravámenes y cargas. Las hipotecas, cargas y medidas provisionales se inscriben sobre el título; conviene confirmar que no quede ninguna, o que se cancelarán en el cierre, y preguntar por cualquier litigio pendiente.
Facultades del vendedor. La identidad del vendedor y, cuando corresponda, el consentimiento del cónyuge, un poder notarial válido o las resoluciones y el registro de una sociedad.
Impuestos al día. El Registro exige una certificación de IPI vigente o una constancia de la DGII para inscribir una venta, de modo que cualquier impuesto al patrimonio inmobiliario pendiente se detecta antes del cierre.
Mensura y linderos. El plano registrado debe coincidir con lo que existe sobre el terreno, en especial en compras de terrenos y villas, incluida la ubicación de la parcela respecto de la franja costera.
Situación del condominio. En un condominio, todos los propietarios contribuyen a los gastos comunes. Conviene obtener el reglamento, las cuotas vigentes, cualquier atraso y cualquier cuota extraordinaria prevista.
Permisos y uso. Para una construcción reciente o sin terminar, la licencia de construcción y las aprobaciones que la respaldan (véase el capítulo 04).
Inspección física. Una inspección del edificio y de sus sistemas a cargo de un profesional designado por usted, antes de que la promesa de venta pase a ser incondicional.
CONFOTUR, si se invoca. La resolución del proyecto, lo que cubre, cuántos años quedan y si usted cumple los requisitos (véase el capítulo 07).
El certificado de título
Según la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, el certificado de título es el documento oficial, emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita un derecho de propiedad y quién es su titular. Los derechos registrados conforme a esa ley cuentan con la protección y la garantía del Estado.
Constancias anotadas y deslinde
Algunas propiedades más antiguas figuran como constancia anotada en lugar de un certificado de título individual. La Ley 108-05 prohíbe emitir nuevas. El Registro aún acepta una constancia transferible para una venta, pero los derechos que ampara pueden convertirse en un título completo mediante el deslinde, un proceso judicial ante el Tribunal de Tierras. Su abogado indicará cuál aplica.
Siempre se debe trabajar con un abogado dominicano independiente y habilitado — nunca depender únicamente del asesor legal del vendedor o del desarrollador. Oscar refiere firmas de abogados independientes y evaluadas, con amplia experiencia en CONFOTUR y con compradores extranjeros.
04
Comprar en planos
Quien compra en planos adquiere un contrato y la promesa de un desarrollador. La revisión se amplía en consecuencia.
i
Trayectoria del desarrollador
Lo que el desarrollador ha entregado, cuándo y con qué nivel de calidad. Conviene hablar con propietarios de fases terminadas.
ii
Licencias y aprobaciones
La licencia de construcción la emite el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED) una vez que la documentación del proyecto cumple los requisitos. Su expediente incluye la autorización ambiental, los certificados municipales de uso de suelo y de no objeción y, en zonas turísticas, la no objeción del Ministerio de Turismo.
iii
Cómo se resguardan los pagos
Conviene entender el calendario de pagos, a qué está vinculada cada cuota y cómo se garantizan los depósitos. Algunos proyectos se estructuran mediante un fideicomiso inmobiliario conforme a la Ley 189-11; vale la pena preguntar si es el caso y quién es el fiduciario.
iv
Entrega y especificaciones
La fecha de entrega, qué ocurre si se retrasa, las especificaciones que garantiza el contrato y cómo se emitirá el título individual de la unidad.
05
Costos de cierre: qué presupuestar
Un impuesto marca la escala; el resto son tasas y honorarios. Una estimación por escrito para su propia compra vale más que cualquier porcentaje general.
Cifras según lo publicado por la DGII y el Registro de Títulos; los costos legales y de financiamiento varían según la firma, el prestamista y la operación.
Concepto
Compra de reventa
Primer comprador en un proyecto CONFOTUR
Impuesto de transferencia
3%, aplicado sobre el mayor entre el valor de tasación de la DGII y el precio del contrato
Exento cuando la resolución del proyecto lo cubre y la compra se hace directamente al desarrollador
Honorarios notariales y tasas registrales
Tasas registrales y de sellos fijas, según la tarifa publicada por el Registro; los honorarios del notario se acuerdan por separado
Igual
Certificación del título
RD$1,000 por una certificación del estado jurídico (servicio estándar)
Igual
Honorarios legales
Según la firma y la complejidad de la operación; conviene acordarlos por escrito
Igual
Financiamiento
Tasación, cargos bancarios y costos de inscripción de la hipoteca; conviene pedir al prestamista y a su abogado una estimación por escrito
Igual, si se financia
El contrato debe indicar quién paga el impuesto de transferencia. La comisión de corretaje es materia de acuerdo, no de ley; conviene confirmar por escrito quién la paga antes de firmar. Para ver cómo encajan estos costos en el panorama general de la propiedad, consulte lo que cuesta ser propietario.
06
Pago y financiamiento
Bancos dominicanos
Banco Popular publica los requisitos hipotecarios para extranjeros, Banreservas tiene un programa para prestatarios residentes en el exterior, y BHD y Scotiabank también otorgan préstamos con garantía de inmuebles dominicanos; BHD pide un garante a los solicitantes extranjeros. Ninguno publica una tasa estándar para compradores no residentes: los préstamos se cotizan caso por caso, y no todo comprador extranjero calificará.
Planes de pago de desarrolladores
Muchos desarrolladores de proyectos en planos ofrecen planes de pago durante la construcción, con condiciones fijadas proyecto por proyecto. Conviene revisar cómo se garantiza cada cuota (capítulo 04) con el mismo cuidado que el propio calendario.
Fondos propios
Pagar con fondos propios elimina la aprobación del prestamista del calendario. Aun así, el dinero necesita un rastro bancario claro y documentado, y los profesionales que intervienen reportan a la Unidad de Análisis Financiero (UAF) las transacciones en efectivo físico superiores a US$15,000.
Moneda. Los precios suelen cotizarse en dólares estadounidenses, mientras que los impuestos, las tasas registrales y muchos costos locales se fijan en pesos dominicanos. Conviene saber dónde existe exposición al tipo de cambio y obtener cotizaciones por escrito de los costos de financiamiento y de cierre.
07
CONFOTUR, en resumen
CONFOTUR, el Consejo de Fomento Turístico, aprueba los proyectos turísticos que califican conforme a la Ley 158-01. Para un comprador que adquiere directamente del desarrollador de un proyecto aprobado, puede suponer la exención del impuesto de transferencia del 3% y del IPI, el impuesto anual al patrimonio inmobiliario. La Ley 195-13 amplió el período de exención de 10 a 15 años, contados desde la terminación del proyecto, no desde su compra.
No es una exención sobre los ingresos por alquiler para propietarios individuales, y la exención de aranceles de importación del desarrollador no se traslada a los compradores. No todas las propiedades de un destino cuentan con aprobación de CONFOTUR — siempre hay que verificar el estatus de la propiedad concreta, no solo de la zona en general.
Reventa. Los beneficios están redactados para los primeros adquirentes, y la ley excluye las transferencias posteriores a terceros compradores. Quien compra en reventa debe prever el impuesto de transferencia estándar y el IPI ordinario. Nunca debe suponerse que los años restantes se transfieren; conviene confirmarlo con un abogado dominicano habilitado.
Una compra puede cerrarse sin que el comprador esté presente, siempre que la documentación esté en regla.
i
Poder notarial
Un representante puede firmar en su nombre mediante un poder notarial, que el Registro acepta junto con los demás documentos de una venta. Conviene que lo redacte su abogado, para que su alcance se ajuste a la operación.
ii
Documentos firmados en el extranjero
La República Dominicana es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla desde 2009, por lo que un documento firmado en el extranjero generalmente se apostilla en el país de firma cuando ese país también es parte; en caso contrario, y con los pocos Estados que objetaron la adhesión de la República Dominicana, se aplica otra forma de legalización. Su abogado indicará la forma y si se necesita una traducción.
iii
Identificación
El Registro solicita a los compradores extranjeros el pasaporte y la identificación nacional; en el caso de una sociedad, sus documentos de registro y las facultades de quien firma.
iv
Fondos
Los fondos solo deben enviarse a cuentas confirmadas directamente con la parte receptora. El fraude en transferencias dirigido a cierres inmobiliarios es un riesgo real y global.
09
Después del cierre: una propiedad bien gestionada
Impuesto anual al patrimonio inmobiliario
El IPI se aplica al 1% sobre la parte del valor combinado de las propiedades dominicanas de una persona física que supera un umbral exento: RD$10,695,494 para 2026, reindexado cada año. Las sociedades pagan en su lugar el impuesto independiente del 1% sobre los activos, y los fideicomisos pagan sobre el valor total. Los primeros adquirentes bajo CONFOTUR pueden estar exentos durante el plazo restante.
Ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler de una propiedad dominicana tributan en la República Dominicana. Desde la Ley 30-26 de 2026, los alquileres que los agentes de retención pagan a propietarios personas físicas están sujetos a una retención definitiva del 15%. CONFOTUR no exime los ingresos por alquiler de un propietario individual. Conviene consultar a un asesor fiscal o contador dominicano sobre sus obligaciones declarativas específicas, incluidas las de su país de origen.
Vender más adelante
Según la Ley 30-26, las ganancias que obtienen las personas físicas al vender una propiedad dominicana tributan al 10% como pago único y definitivo, con exenciones limitadas para la vivienda principal. Las sociedades tributan de otra forma, y su país de origen también puede gravar la ganancia.
Registro de la inversión extranjera
Registrar la inversión ante ProDominicana es un paso independiente posterior al cierre. Sustenta el derecho a enviar capital y dividendos al exterior y cualquier solicitud de residencia posterior; conviene incluirlo en la lista de verificación del cierre.
Residencia
Comprar una vivienda no otorga por sí solo la residencia. Una inversión extranjera registrada que califique, de al menos US$200,000, puede respaldar una solicitud de residencia por inversión, que es una decisión discrecional, no un derecho; el papel de la propiedad en la residencia dominicana explica la vía. Oscar refiere abogados de inmigración dominicanos evaluados que gestionan el proceso de solicitud.
Gestión y alquiler de la propiedad
Hay que presupuestar las cuotas del condominio o del resort, la administración, el mantenimiento, los servicios y el seguro, incluida la cobertura contra huracanes. Si se prevé alquilar, conviene leer con atención las normas de alquiler del edificio y cualquier contrato de programa de alquiler. La rentabilidad bruta por alquiler varía de forma significativa según el destino y el tipo de propiedad — siempre es preferible solicitar una estimación específica del mercado en lugar de basarse en promedios nacionales.
10
Errores comunes de los compradores extranjeros
Depender del abogado del vendedor o del desarrollador en lugar de contar con asesoría legal independiente
Dar por sentado el estatus CONFOTUR sin verificarlo por escrito para la propiedad concreta
Pagar un depósito antes de verificar el título, o en condiciones no vinculadas a la debida diligencia
Subestimar los plazos — la inscripción avanza al ritmo del Registro, no del comprador
Omitir la inspección física — o, en preconstrucción, omitir la debida diligencia sobre el desarrollador
No presupuestar las cuotas de mantenimiento y de administración además del precio de compra y los costos de cierre
Transferir fondos sin verificar los datos bancarios directamente con la parte receptora por teléfono
Olvidar el registro de la inversión extranjera después del cierre
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Glosario de términos clave
Certificado de título
El certificado de título: el documento garantizado por el Estado que acredita la propiedad de un inmueble registrado.
Certificación del estado jurídico
La certificación del Registro sobre la situación jurídica de un inmueble y la vigencia del duplicado del título del propietario.
Constancia anotada
Una forma antigua de registro de títulos que ya no se emite; los derechos amparados por ella pueden convertirse en un título completo mediante el deslinde.
Deslinde
El proceso basado en una mensura, conocido por el Tribunal de Tierras, que delimita una parcela para que pueda tener su propio certificado de título.
Promesa de venta
El contrato de promesa de venta que se firma tras la aceptación de una oferta.
Registro de Títulos
El Registro de Títulos, el organismo estatal que inscribe y emite los títulos de propiedad.
DGII
Dirección General de Impuestos Internos, la autoridad tributaria que recauda el impuesto de transferencia y el IPI.
IPI
Impuesto al Patrimonio Inmobiliario; el impuesto anual del 1% sobre la propiedad, aplicado al valor que supera el umbral exento.
CONFOTUR
Consejo de Fomento Turístico; el organismo gubernamental que administra los incentivos fiscales al turismo de la Ley 158-01.
Fideicomiso
Un fideicomiso; según la Ley 189-11, una de sus modalidades tiene por objeto mantener y desarrollar proyectos inmobiliarios.
Apostilla
El certificado que autentica un documento público para su uso en otro país parte del Convenio.
Residencia por inversión
Residencia de inversionista conforme a la Ley General de Migración 285-04 y su reglamento.
12 · Preguntas de compradores
Respuestas rápidas
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad?▾
No. Los extranjeros generalmente pueden comprar propiedades y ser titulares en República Dominicana sin residencia ni visa. La compra pasa por la misma revisión de título y el mismo registro que cualquier otra.
¿Puedo comprar al contado sin una cuenta bancaria dominicana?▾
Los requisitos publicados para inscribir una venta no incluyen una cuenta bancaria dominicana. Los fondos sí deben transferirse a través de un canal bancario documentado, y una cuenta local suele ser útil para impuestos, servicios y cuotas una vez que se es propietario. Su abogado confirmará cómo se paga el saldo en el cierre.
¿Cuánto tarda el cierre?▾
Depende de la debida diligencia, el financiamiento y las partes. Una vez depositada una venta, el Registro de Títulos publica un plazo de respuesta de treinta días hábiles para inscribirla. Las compras en planos siguen el calendario de entrega del desarrollador.
¿Cuáles son los costos de cierre para el comprador?▾
La partida principal es el impuesto de transferencia del 3%, que se calcula sobre el mayor entre el valor de tasación de la DGII y el precio del contrato, salvo que a su compra se le aplique una exención de CONFOTUR. A esto se suman los cargos fijos del Registro, los honorarios notariales, los honorarios de su abogado y los costos de financiamiento que correspondan. Pida a su abogado un estimado por escrito para su propia transacción.
¿Hay seguro de título disponible?▾
El registro dominicano se basa en la garantía del Estado sobre los derechos registrados conforme a la Ley 108-05, más que en el seguro de título. Si una cobertura privada de título está disponible y vale la pena para una compra concreta es una cuestión que debe consultarse con su abogado, en particular cuando la propiedad está amparada por una antigua constancia anotada.
¿Puedo comprar a través de una empresa?▾
Sí. Una propiedad puede tenerse a título individual, en copropiedad o a través de una empresa dominicana o extranjera. Una empresa paga el impuesto del 1% sobre los activos en lugar del IPI, y la estructura adecuada depende de su situación fiscal en su país, por lo que conviene decidirla con su abogado antes de firmar.
¿Puedo completar la compra sin viajar?▾
Generalmente, sí. Un representante puede firmar en virtud de un poder notarial, y los documentos firmados en el extranjero generalmente se apostillan cuando el país de firma es parte del Convenio de la Apostilla. Su abogado redactará el poder y especificará la forma.
¿Comprar una propiedad me otorga la residencia?▾
No por sí solo. Una inversión extranjera registrada que cumpla los requisitos, de al menos US$200,000, puede respaldar una solicitud de residencia de inversionista, y la aprobación queda a discreción de las autoridades. Consulte a un abogado de inmigración dominicano antes de comprar con la residencia en mente.
¿Qué ocurre si quiero vender más adelante?▾
Una venta sigue el mismo proceso de contrato, impuesto de transferencia y registro. Según la Ley 30-26, la ganancia de una persona física por la venta de una propiedad dominicana tributa al 10% como pago único y definitivo, con exenciones limitadas para la vivienda principal. Si usted compró con beneficios de CONFOTUR, su comprador debe prever los impuestos ordinarios, porque los beneficios están concebidos para los primeros adquirientes. Conviene obtener asesoría fiscal en República Dominicana y en su país.
Fuentes y metodología
Cada afirmación legal, fiscal, de financiamiento, migratoria y registral de esta guía se verificó con la fuente oficial dominicana indicada a continuación o, en el caso de los préstamos bancarios, con la página publicada por la propia entidad financiera. Cuando una norma exacta no pudo confirmarse en una fuente oficial, la guía expone el punto más acotado que sí pudo confirmarse, u omite la cifra: no cita ningún depósito estándar, honorario legal, porcentaje de costos de cierre, tasa de interés ni rentabilidad por alquiler.
Certificado de título, garantía del Estado, cargas inscribibles, constancias anotadas y deslinde — Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, Principio IV y arts. 89, 91, 129 y 130; Ley 51-07 (modificaciones)
Las leyes, las tasas impositivas, los umbrales, los requisitos de préstamo y los procedimientos administrativos cambian, y varios de los citados aquí cambiaron en 2026. Las tasas y los plazos de respuesta del Registro son los publicados en sus fichas de servicio. Los aspectos prácticos (cómo se negocian los depósitos, cómo se acuerda la comisión) se describen como práctica, no como ley.
Esta guía es información general, no asesoría legal, fiscal, financiera, bancaria ni migratoria. Antes de comprometerse con una compra, conviene obtener asesoría de profesionales dominicanos calificados en materia legal, fiscal, bancaria y migratoria, así como de asesores en su país de origen.
Contacte a Oscar Lauzardo, Managing Director, The Agency La Romana, para recibir orientación personalizada en cada etapa de su compra en República Dominicana.
